住宅ローン融資はかなり融通が効くようになってきていて、転職歴や住み替えも、足枷にはならなくなっている。そんな恵まれた環境でも、新築リノベ融資をフルローンで引くのにはかなり労力を割いた。。大変でした。今回はその経験をメモっておきます。
●属性
- 30歳前半夫婦でペアローン
- 夫:年収700、妻:180
- 住み替え後売り(新築引渡し後に売却予定)
- 頭金0円、諸費用借り入れ
- リノベーション500万
●ハードル
新築リノベ費用をローンに含めることが兎に角大変でした…。
そもそも、住み替えで後売りOKという銀行は結構多いです。有名なのは三井住友銀行、三井住友信託銀行、ソニー銀行でしょうか。(そういえば、最近りそな銀行でオフィシャルに商品展開したことが話題になりましたが、りそなもそうですね。)住宅ローンを借りる場合の大前提ですが、新居に住みながら旧居の売却活動を行うのはダブルローンと判断され融資がおりません。
ただし、残債割していないことや、売却意思があることを条件に一定期間猶予してくれる場合があり、6ヶ月以内の売却条件が一般的です。
これを「後売り」または「切り離し(旧居と新居のローンを分けて考えること)」と言います。これ自体は、担当営業経由のコネを利用するか、金融機関へ個別相談することで柔軟に対応することで引き出せる条件です。
中古でも同じ様な状況で、しかもリフォーム費用もローンに組み込むことができます。
リフォームローンだと2%台が一般的ですが、住宅ローンは0.3%台〜ありますので、組み込んでしまった方が有利なのはもちろん、現金で頭金を捻出するよりも、運用した方が有利だと思います。
このノリで、新築物件も融資を受けられると思っていましたが…ムリなんです。中古ならokの銀行も軒並み融資不可、リノベ費用は現金出して下さいとの回答が多かったです。
想定が甘かった…
●結果
10行アタックして、3行承認を貰えました。「みどりの銀行」「長ーいお付き合いの銀行」「かぼちゃの馬車の銀行」の3点です。営業に拠るものの、提携ローンでは対応が難しいと思います。よって、自身で探しつつ提携ローンの銀行担当に、デベ経由でアプローチしてもらって個別相談する形となります。
なお、金利は最優遇を導くのは厳しくなるかと。私は、相場より0.3%ほど高かったです。
●資金の流れ
承認〜決済までの流れも参考までに。リノベ費用がない場合、決済日に物件価格+諸費用が銀行から自分の口座に届き、その後間髪入れずにデベに渡ります。
一瞬で数千万円のお金が右から左に流れていきます。リノベ費用込の場合も基本は同じなのですが、リノベ資金は工事完了後にリノベ会社に渡り、一旦銀行にプールされる形となります。
着工前に決済される訳ではないので、リノベの手付金は手元資金で対応が必要です。
●それでも借りられて良かった
結果的に、0.7%台で手数料金利上乗せタイプで借り入れることができました。
低金利時代ですので、なるだけ借り入れを増やし、売却益をNISAで運用したかったので、理想的な結果となり満足しています。新築リノベについては、リーセルの観点では合理的とは言えませんが、日々洗練された住空間で過ごすことができるので、満足度とリセールのバランスのとれたリノベであれば是非やるべきかと思います。
今回新築リノベを経験して、次の住み替えではリノベ費用も念頭においた予算設定をしようと思っています。
