ローレルスクエア健都ザ・レジデンス

マンション価格が高騰していて疲れますね。

先日Xでは、三国の新築3LDKが6000万円で検討している～・・・というポストを目にしましたが、広域検討者であれば無理して新築にこだわらなくても・・・と思います。
じゃぁ、どこがあるのか！ですが、例えば健都はいかがでしょうか。JR岸辺駅になります。

マンションは、ローレルスクエア健都ザ・レジデンスですね。
総戸数824戸・全5棟で構成される大規模レジデンスで、駅前再開発案件です。

物件概要
所在地：大阪府摂津市千里丘新町
交通：JR京都線「岸辺」駅 徒歩5分（南北自由通路北口）／徒歩7分（改札口）
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上15階建（A・B棟）、地上20階建（C・D・E棟）
総戸数：824戸（I工区292戸、II工区380戸、III工区152戸）
間取り：2LDK〜4LDK
専有面積：61.08m²〜94.77m²
竣工：2018年2月〜2019年7月
売主：近鉄不動産／大和ハウス工業／名鉄不動産
施工：長谷工コーポレーション

※手前が一工区でファースト・セカンド。後ろがサード・フォース・フィフス。ちなみに、フィフスの隣にローレルスクエア健都ザ・テラスというコンパクトな部屋が多いマンションがありますが、今回は割愛します。

※共用施設は充実してます。後述。

価格

今現在の売出で坪250万円前後でして、5500万円予算であれば、70㎡台の3LDKは手に届くイメージです。仕様は特段高い訳ではないですが、今どき床暖房や食洗機をコスカするマンションもある中で、必要十分な仕様は揃っている大規模マンションです。

※スクショ時は条件が良い部屋が多かったです。

周辺相場

茨木駅:築20年前越で坪250万円前後、それ未満だと300前後

高槻:築20年前後で坪300前後、タワマン郡は都心6区の飛地ですので省略。

千里丘:築20年までで250前後。ミリカヒルズという駅遠バス便マンションだと坪200前後で選び放題ですが、一度足を運んだ方が良いです。心が折れるぐらい激坂ですので。

南千里丘:タワマンと大規模板マンで構成されており、おおよそ200前半〜300未満のレンジですが、千里丘駅まで徒歩10分ほどかかるのと、阪急は梅田まで30分かかるので、利便性は岸辺の方が優れています。

この規模感築年数で、大阪へのアクセスの良さを兼ね備えた物件は他に選択肢がありません。

ちなみに完売まではめちゃくちゃ時間かってまして、恐らく５～６年は販売していたと思います。（もっとかな）。
かつては、他のエリアのマンション価格は今ほど際立って格差があったわけではないので、他の選択肢を決定される方も多かったと思います。
ただ、ここにきてマンション価格が際立って上昇し、新築価格も費用対効果の低い価格になっている中で、無理せず返済できる価格帯で満足いくマンションを選ぶのはかなり難しくなっていると思います。そういった状況で、注文度が高まってくるのではないかと思います。

まず、岸辺の良いところはアクセスの良さ。JR京都線沿線なので大阪駅まで近いこと。普通電車で12分。運転間隔はラッシュ時は5分、それ以外の時間帯も6〜10分に1本間隔です。駅前再開発のマンションなので、駅まで比較的近いです。(※改札まで遠いんですけどね…)

沿線では他には無い再開発ならではの街並みです。例えば岸辺駅から北側に進んだところにある改札までの通路。両側がガラス張りになっており、下が線路で周辺には低層の建物が多いことから、非常に開放感のある眺望で高揚感が高まります。

＊線路上から見える梅田摩天楼が特に素晴らしい！

マンションへ続く道は十分過ぎるぐらい広く、子連れでも安心して歩くことができます。沿線の駅近のマンションって歩道狭いところ多いんですよねー。しかも歩道は2本あって、1本は千里丘まで続いていますので、散歩やランニングにピッタリです。健康都市と冠するだけあります。

※ここまでゆとりのある歩道は沿線にないです。島本は広いけど、めちゃくちゃ田舎なので比較対象にはなりません(銃声)

健都は街開き当初はマンションと病院が2つと、中規模のスーパーがあるだけでしたが、ここ数年で企業誘致も進んでおり、ニプロとエアウォーターの建物がありました。また、健都から北側に10分ほどの場所にオアシスタウンも完成し、スーパーやエディオンを初め、ボルダリング施設等の複合施設も利用できるようになり、利便性が上がっています。訪問したのが4月でしたので、多くの新入社員とすれ違いました。昼間人口が増えているようです。ゆとりある敷地に綺麗な建物と公開空地が完成した街の完成した光景を目の当たりにして、羨ましい気持ちになりました。

※昔は空き地で寂しい雰囲気でしたが面影は全くありません。

沿線の街で比較すると、千里丘、吹田、茨木、高槻が候補になりますが、岸辺のように広大な敷地の再開発はありませんので、綺麗で新しい街並みはここでしか体感できません。その分歴史はないので老舗の飲食店がない点は明確な弱点ですが、強み弱みがハッキリしていて刺さる人も多いかと。

何より沿線のマンション価格は絶賛高騰中ですので、健都と同じ価格帯だと検討できるのは千里丘ぐらいです。高槻は買える物件がなく、茨木は築20年前後の物件になります。島本駅前のジオは似たような単価ですが、大阪へのアクセス重視であれば岸辺に軍配が上がります。

また、岸辺の駅南側には商業施設と大規模マンションが建築予定ですので、益々活気が出てくるでしょう。南側と北側の比較では、マンションのスペックや、エリア一体の街並みでは健都が検討しやすいでしょう。キャピタルを期待することは難しいと思いますが、短期で見た残債割れのリスクは抑えられており、安心感がある選択になるのではないかと思います。

＊建物奥がマンション、手前側が商業です。

昔のイメージで見落とされがちですが、再開発ならではの街並みは刺さる人も多いと思いますので、沿線でマンションを探す方は是非足を運んでいただきたいと思います。戸建ても多い地域でコスパダイパよくマンションの良さを十分に享受できる物件ではないかと思います。

補足

・買い物は北側改札直結のビエラと、オアシスタウン内にあるオアシスがメインです。オアシスは少し距離がありますが、ショッピングモールに近い施設なので平日、休日で使い分けると思います。

・教育環境は保育園は周辺に2箇所ありますが、もしかすると激戦かもしれません。また学校の評判は調べていませんので、よく分かりません。学区の評判はなかなか定量的に測れないので難しいテーマです。年代によって当たり外れもありますし。そのため言及していません。

・小学校は千里丘小学校、中学は第三中学校ですがどちらも結構な距離ですので、ネックになる方もいらっしゃると思います。

・キャピタルゲインは期待しない方が良いと思います。ただ、南側にマンションができることはプラス材料ですので、残債を割ってくることはないのかなと思います。

●補足２

共用施設

今はサービス停止しているものもあるかもしれませんが、当日は以下のような設備があったみたいです。

【医療・健康サポート】

• 国立循環器病研究センターとの提携（高度循環器ドック受診権、医療的アドバイス）

• ミズノとの提携（エクササイズルームの器具提供、健康サポートプログラム）

• 日常的に使える健康遊具の設置

【健康・快適性を意識した設備】

• ブロウルーム（ジェットエアで花粉や埃を除去）

• イーズルーム（JTコンサルティングによる分煙喫煙スペース）

【生活・交流・学習施設】

• グランドラウンジ、各住棟のラウンジ

• ショップ&カフェ

• ライブラリーサロン（ジュンク堂書店が書籍をコーディネート）

• スタディルーム

• ゲストルーム（3室）、パーティールーム、キッズルーム

【独立共用棟「コミュニティスクエア」】

• マルチスタジオ（ヨガ・ダンス用）

• リラクゼーションシアター

• ジャムスタジオ（楽器演奏用）

【その他のサービス・設備】

• コンシェルジュサービス

• カーシェアリング、電気自動車充電設備

• サイクルドッグ（スポーツ自転車のメンテナンススペース）

https://www.homes.co.jp/mansion/article/31/https://www.homes.co.jp/mansion/article/31/

「ローレルスクエア健都ザ・レジデンスのモデルルームに行ってきました！」より引用

棟の選び方

・線路側に立つファースト・セカンドが眺望の抜け感がありますので、予算が届くならこちらの部屋がQOL高いです。線路の音は気になりますが、サッシの防音対策はしっかりされていて、閉め切れば気になりません。

・サードとフォースは上層階でも前建が気になると思います。離隔は取れているとはいえ、廊下側で常に目線も気になると思います。フィフスステージは前建は立駐ぐらいですが、駅までが遠いんですよね。。

【雑感】60㎡前半2LDKの間取りについて

マンションの専有面積は年々縮小傾向にあり、同じ2LDKでも一昔前と比べると随分とコンパクトになっています。

たとえば、10〜15年前であれば70㎡近い2LDKが分譲の主流でしたが、現在は60㎡前半が“当たり前”という感覚になってきています。この限られた面積で、3人家族が住める間取りはどのようなものか考察します。

1. リビングアウトを重視する

最近よく見かけるのが、各居室がリビングを経由してアクセスする「リビングイン」タイプの間取りです。販売側からは「廊下が短くて効率的」「デッドスペースが少ない」とアピールされがちですが、実際の生活に照らすと、これらのメリットには少し疑問が残ります。

というのも、居室へ移動するためにはどうしても“家具を置けないスペース”が必要になり、それは実質的には“廊下”と同じ。表記上はリビングであっても、機能的にはただの通路であり、有効面積とは言いがたいのです。

さらに、洋室だけでなく浴室までもがリビングインになっている場合は、動線がリビングを横断する構造になり、ますます使い勝手が悪くなります。

2. あえて「廊下」を設ける意義

日本のマンション設計では、廊下はしばしば「ムダ」とされがちです。しかし、一定の生活動線を確保するという観点から見ると、適度な廊下の存在はむしろ居住性を高める要素になります。特に2LDKのような間取りでは、浴室や洋室がリビングを介さずアクセスできる「リビングアウト型」が理想です。これを実現するには、ある程度の廊下スペースが必要になります。極端に短い廊下の間取りは、実のところ“廊下をリビングと偽っている”だけの場合もあるため、注意が必要です。 要は廊下もリビングインになっているだけなんですよね。

3. ワイドスパンがもたらす快適さ

もう一つ重要なのが「ワイドスパン」の間取りです。バルコニー側の開口が広く、奥行きが浅めの住戸は、視覚的にも空間的にも広く感じられます。一方、細長い間取りでは、奥にある洋室や水回りがどうしてもリビングインになりやすく、有効面積が削られてしまいます。家具のレイアウトもしづらく、生活の自由度は下がってしまいがちです。

以上のように見てくると、60㎡前半という限られた面積の中でも、一定の「デッドスペース」はどうしても必要になります。

このスペースをどこで吸収するかが、住み心地に直結してくるのです。廊下にうまく逃がせていれば、リビングや居室がすっきりと使える構成になります。逆にそれができない間取りは、リビングが“通路化”してしまい、本来の居住空間としての機能を損ねてしまいます。この条件を満たす間取りは、現実的には角部屋になると思います。ワイドスパンで、居室がしっかり独立し、廊下も確保された設計であれば、60㎡台前半でも3人家族が十分に快適に暮らすことが可能です。

どんな部屋でも必要なデッドスペースがありますので、それを吸収できるだけの廊下を確保している部屋であることが大事だと思っています。3人暮らしの場合60㎡は最下限になりますので、1㎡も無駄にできませんので、より厳しい目で間取りを選ぶ必要があります。

新築リノベ費用を住宅ローンに組み込んだ話

住宅ローン融資はかなり融通が効くようになってきていて、転職歴や住み替えも、足枷にはならなくなっている。そんな恵まれた環境でも、新築リノベ融資をフルローンで引くのにはかなり労力を割いた。。大変でした。今回はその経験をメモっておきます。

●属性

• 30歳前半夫婦でペアローン
• 夫:年収700、妻:180
• 住み替え後売り(新築引渡し後に売却予定)
• 頭金0円、諸費用借り入れ
• リノベーション500万

●ハードル

新築リノベ費用をローンに含めることが兎に角大変でした…。

そもそも、住み替えで後売りOKという銀行は結構多いです。有名なのは三井住友銀行、三井住友信託銀行、ソニー銀行でしょうか。(そういえば、最近りそな銀行でオフィシャルに商品展開したことが話題になりましたが、りそなもそうですね。)住宅ローンを借りる場合の大前提ですが、新居に住みながら旧居の売却活動を行うのはダブルローンと判断され融資がおりません。

ただし、残債割していないことや、売却意思があることを条件に一定期間猶予してくれる場合があり、6ヶ月以内の売却条件が一般的です。

これを「後売り」または「切り離し(旧居と新居のローンを分けて考えること)」と言います。これ自体は、担当営業経由のコネを利用するか、金融機関へ個別相談することで柔軟に対応することで引き出せる条件です。

中古でも同じ様な状況で、しかもリフォーム費用もローンに組み込むことができます。

リフォームローンだと2%台が一般的ですが、住宅ローンは0.3%台〜ありますので、組み込んでしまった方が有利なのはもちろん、現金で頭金を捻出するよりも、運用した方が有利だと思います。

このノリで、新築物件も融資を受けられると思っていましたが…ムリなんです。中古ならokの銀行も軒並み融資不可、リノベ費用は現金出して下さいとの回答が多かったです。

想定が甘かった…

●結果

10行アタックして、3行承認を貰えました。「みどりの銀行」「長ーいお付き合いの銀行」「かぼちゃの馬車の銀行」の3点です。営業に拠るものの、提携ローンでは対応が難しいと思います。よって、自身で探しつつ提携ローンの銀行担当に、デベ経由でアプローチしてもらって個別相談する形となります。

なお、金利は最優遇を導くのは厳しくなるかと。私は、相場より0.3%ほど高かったです。

●資金の流れ

承認〜決済までの流れも参考までに。リノベ費用がない場合、決済日に物件価格+諸費用が銀行から自分の口座に届き、その後間髪入れずにデベに渡ります。

一瞬で数千万円のお金が右から左に流れていきます。リノベ費用込の場合も基本は同じなのですが、リノベ資金は工事完了後にリノベ会社に渡り、一旦銀行にプールされる形となります。

着工前に決済される訳ではないので、リノベの手付金は手元資金で対応が必要です。

●それでも借りられて良かった

結果的に、0.7%台で手数料金利上乗せタイプで借り入れることができました。

低金利時代ですので、なるだけ借り入れを増やし、売却益をNISAで運用したかったので、理想的な結果となり満足しています。新築リノベについては、リーセルの観点では合理的とは言えませんが、日々洗練された住空間で過ごすことができるので、満足度とリセールのバランスのとれたリノベであれば是非やるべきかと思います。

今回新築リノベを経験して、次の住み替えではリノベ費用も念頭においた予算設定をしようと思っています。