シティタワー古川橋より手堅い選択肢

マンクラの新陳代謝が進んできて相場感がアップデートされてきています。要は先高観がより鮮明になってきており、どのようなマンションであっても買って損は無いという先入観のもとの論評を目にすることが多くなりました。

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一次取得者向けのブログで取り上げるほど期待値は高くないと思いますが、一期一次は損しないという分析です。スミフ方式で相場が釣り上がるから問題ないということのようです。

ただ、実需メインのこのエリアではスミフ方式がいくら相場を釣り上げたとして、所得の天井は決まっているでしょうから、割高の物件を値上がり期待で掴むことになります。資産性で考えた時のリスクリワードは高くないのではないでしょうか。

周辺に比べて明らかに高い新築はそれこそプレミアムが載っている訳ですから、経年で剥がれていくでしょうし、人口減少時代に選ばれる街とはいえないでしょう。エリア指名買い以外は新町や海老江の以下の物件のほうがリスクリワードは高いでしょう。

ジオ新町

パークホームズ福島エルグレースhttps://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashifukushima/nc_78375846/

前者はなにわ筋線の開通で南北の移動に強みがありますし、市内でもファミリーに人気の新町ですから、下落相場においても人気は根強いでしょう。

後者は野田ですので下町的雰囲気ではありますが、グラングリーンに自転車15分あればアクセスできる梅田圏内の立地でありながら、イオンのショッピングモールを徒歩圏内に2棟ある場所です。付近にはリバーやジオの板状が2棟ありそちらよりは劣後しますが、間取りの良さや部屋面積はこれらの築浅物件では億近くになりますし、リフォームもされていてこの単価なら現実的な選択肢になるでしょう。最近野田のタワマン煽りで割高感のある物件も増えてきましたが、この単価であれば雰囲気の悪さを許容する価値もあるでしょう。

【雑感】60㎡前半2LDKの間取りについて

マンションの専有面積は年々縮小傾向にあり、同じ2LDKでも一昔前と比べると随分とコンパクトになっています。

たとえば、10〜15年前であれば70㎡近い2LDKが分譲の主流でしたが、現在は60㎡前半が“当たり前”という感覚になってきています。この限られた面積で、3人家族が住める間取りはどのようなものか考察します。

1. リビングアウトを重視する

最近よく見かけるのが、各居室がリビングを経由してアクセスする「リビングイン」タイプの間取りです。販売側からは「廊下が短くて効率的」「デッドスペースが少ない」とアピールされがちですが、実際の生活に照らすと、これらのメリットには少し疑問が残ります。

というのも、居室へ移動するためにはどうしても“家具を置けないスペース”が必要になり、それは実質的には“廊下”と同じ。表記上はリビングであっても、機能的にはただの通路であり、有効面積とは言いがたいのです。

さらに、洋室だけでなく浴室までもがリビングインになっている場合は、動線がリビングを横断する構造になり、ますます使い勝手が悪くなります。

2. あえて「廊下」を設ける意義

日本のマンション設計では、廊下はしばしば「ムダ」とされがちです。しかし、一定の生活動線を確保するという観点から見ると、適度な廊下の存在はむしろ居住性を高める要素になります。特に2LDKのような間取りでは、浴室や洋室がリビングを介さずアクセスできる「リビングアウト型」が理想です。これを実現するには、ある程度の廊下スペースが必要になります。極端に短い廊下の間取りは、実のところ“廊下をリビングと偽っている”だけの場合もあるため、注意が必要です。 要は廊下もリビングインになっているだけなんですよね。

3. ワイドスパンがもたらす快適さ

もう一つ重要なのが「ワイドスパン」の間取りです。バルコニー側の開口が広く、奥行きが浅めの住戸は、視覚的にも空間的にも広く感じられます。一方、細長い間取りでは、奥にある洋室や水回りがどうしてもリビングインになりやすく、有効面積が削られてしまいます。家具のレイアウトもしづらく、生活の自由度は下がってしまいがちです。

以上のように見てくると、60㎡前半という限られた面積の中でも、一定の「デッドスペース」はどうしても必要になります。

このスペースをどこで吸収するかが、住み心地に直結してくるのです。廊下にうまく逃がせていれば、リビングや居室がすっきりと使える構成になります。逆にそれができない間取りは、リビングが“通路化”してしまい、本来の居住空間としての機能を損ねてしまいます。この条件を満たす間取りは、現実的には角部屋になると思います。ワイドスパンで、居室がしっかり独立し、廊下も確保された設計であれば、60㎡台前半でも3人家族が十分に快適に暮らすことが可能です。

どんな部屋でも必要なデッドスペースがありますので、それを吸収できるだけの廊下を確保している部屋であることが大事だと思っています。3人暮らしの場合60㎡は最下限になりますので、1㎡も無駄にできませんので、より厳しい目で間取りを選ぶ必要があります。

新築リノベ費用を住宅ローンに組み込んだ話

住宅ローン融資はかなり融通が効くようになってきていて、転職歴や住み替えも、足枷にはならなくなっている。そんな恵まれた環境でも、新築リノベ融資をフルローンで引くのにはかなり労力を割いた。。大変でした。今回はその経験をメモっておきます。

●属性

• 30歳前半夫婦でペアローン
• 夫:年収700、妻:180
• 住み替え後売り(新築引渡し後に売却予定)
• 頭金0円、諸費用借り入れ
• リノベーション500万

●ハードル

新築リノベ費用をローンに含めることが兎に角大変でした…。

そもそも、住み替えで後売りOKという銀行は結構多いです。有名なのは三井住友銀行、三井住友信託銀行、ソニー銀行でしょうか。(そういえば、最近りそな銀行でオフィシャルに商品展開したことが話題になりましたが、りそなもそうですね。)住宅ローンを借りる場合の大前提ですが、新居に住みながら旧居の売却活動を行うのはダブルローンと判断され融資がおりません。

ただし、残債割していないことや、売却意思があることを条件に一定期間猶予してくれる場合があり、6ヶ月以内の売却条件が一般的です。

これを「後売り」または「切り離し(旧居と新居のローンを分けて考えること)」と言います。これ自体は、担当営業経由のコネを利用するか、金融機関へ個別相談することで柔軟に対応することで引き出せる条件です。

中古でも同じ様な状況で、しかもリフォーム費用もローンに組み込むことができます。

リフォームローンだと2%台が一般的ですが、住宅ローンは0.3%台〜ありますので、組み込んでしまった方が有利なのはもちろん、現金で頭金を捻出するよりも、運用した方が有利だと思います。

このノリで、新築物件も融資を受けられると思っていましたが…ムリなんです。中古ならokの銀行も軒並み融資不可、リノベ費用は現金出して下さいとの回答が多かったです。

想定が甘かった…

●結果

10行アタックして、3行承認を貰えました。「みどりの銀行」「長ーいお付き合いの銀行」「かぼちゃの馬車の銀行」の3点です。営業に拠るものの、提携ローンでは対応が難しいと思います。よって、自身で探しつつ提携ローンの銀行担当に、デベ経由でアプローチしてもらって個別相談する形となります。

なお、金利は最優遇を導くのは厳しくなるかと。私は、相場より0.3%ほど高かったです。

●資金の流れ

承認〜決済までの流れも参考までに。リノベ費用がない場合、決済日に物件価格+諸費用が銀行から自分の口座に届き、その後間髪入れずにデベに渡ります。

一瞬で数千万円のお金が右から左に流れていきます。リノベ費用込の場合も基本は同じなのですが、リノベ資金は工事完了後にリノベ会社に渡り、一旦銀行にプールされる形となります。

着工前に決済される訳ではないので、リノベの手付金は手元資金で対応が必要です。

●それでも借りられて良かった

結果的に、0.7%台で手数料金利上乗せタイプで借り入れることができました。

低金利時代ですので、なるだけ借り入れを増やし、売却益をNISAで運用したかったので、理想的な結果となり満足しています。新築リノベについては、リーセルの観点では合理的とは言えませんが、日々洗練された住空間で過ごすことができるので、満足度とリセールのバランスのとれたリノベであれば是非やるべきかと思います。

今回新築リノベを経験して、次の住み替えではリノベ費用も念頭においた予算設定をしようと思っています。